Regularização Fundiária de Imóveis: Entenda Como Funciona e Quando é Necessária

Ter um imóvel não significa necessariamente que toda a sua situação documental esteja regularizada.

É comum encontrar terrenos, casas, loteamentos e áreas que foram ocupados ou negociados ao longo dos anos sem que todas as etapas necessárias fossem formalizadas perante a Prefeitura e o Cartório de Registro de Imóveis.

Nessas situações, a regularização fundiária pode ser o caminho para adequar a situação do imóvel à realidade existente, proporcionando maior segurança jurídica aos proprietários e ocupantes.

Mas o que exatamente é regularização fundiária? Quem pode regularizar um imóvel? Quais documentos são necessários? E qual é o papel da topografia nesse processo?

Neste artigo, vamos explicar os principais aspectos da regularização fundiária de imóveis.

O que é regularização fundiária?

A regularização fundiária é um conjunto de medidas que busca adequar áreas e imóveis que apresentam alguma situação de informalidade ou irregularidade, considerando aspectos jurídicos, urbanísticos, ambientais e sociais.

No caso da regularização fundiária urbana, a legislação federal prevê mecanismos para incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial e promover a titulação de seus ocupantes.

Na prática, o objetivo é fazer com que a situação existente no terreno seja devidamente analisada, documentada e, quando possível, formalizada perante os órgãos responsáveis.

Quando um imóvel pode precisar de regularização fundiária?

Existem diversas situações que podem indicar a necessidade de regularização.

Entre os exemplos estão:

• Imóvel sem matrícula individualizada;
• Terreno adquirido apenas por contrato;
• Loteamento não regularizado;
• Ocupação de área sem título formal;
• Divergência entre a área física e a documentação;
• Construções ou lotes em situação irregular;
• Divisão informal de uma propriedade;
• Imóveis com documentação antiga ou incompleta;
• Áreas cuja ocupação não corresponde ao registro existente;
• Núcleos urbanos informais consolidados.

Cada situação possui características próprias e pode exigir um procedimento diferente.

Por isso, antes de iniciar a regularização, é importante realizar um diagnóstico da situação do imóvel.

Regularização fundiária é a mesma coisa que regularizar uma matrícula?

Não necessariamente.

A regularização fundiária pode envolver a adequação do imóvel ou de um núcleo urbano informal em diferentes aspectos.

Em determinados casos, o objetivo pode ser chegar à abertura ou atualização de matrículas e à titulação dos ocupantes. Em outros, podem existir questões urbanísticas, ambientais e territoriais que também precisam ser solucionadas.

Por isso, a matrícula é apenas uma parte da análise.

É necessário verificar o imóvel como um todo.

O que é REURB?

Um dos principais instrumentos relacionados à regularização fundiária urbana é a REURB — Regularização Fundiária Urbana.

A REURB é um procedimento previsto pela Lei Federal nº 13.465/2017 e regulamentado pelo Decreto Federal nº 9.310/2018.

Ela pode ser utilizada para regularizar determinados núcleos urbanos informais, envolvendo medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais.

O procedimento busca incorporar essas áreas à cidade formal e possibilitar a titulação dos ocupantes, conforme os requisitos aplicáveis.

Quais são as modalidades de REURB?

A legislação estabelece duas modalidades principais:

REURB-S

A Regularização Fundiária Urbana de Interesse Social (REURB-S) é destinada aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, observados os critérios legais e a regulamentação aplicável.

REURB-E

A Regularização Fundiária Urbana de Interesse Específico (REURB-E) é destinada aos núcleos urbanos informais que não se enquadram na modalidade de interesse social.

A definição da modalidade é importante porque pode influenciar responsabilidades, custos e procedimentos envolvidos na regularização.

Como funciona a regularização fundiária?

O processo pode variar conforme o município e as características da área, mas normalmente envolve várias etapas.

1. Diagnóstico da área

O primeiro passo é entender a situação existente.

São analisados aspectos como:

• Histórico da ocupação;
• Documentação disponível;
• Situação registral;
• Características físicas da área;
• Limites dos imóveis;
• Ocupantes;
• Infraestrutura existente;
• Situação urbanística;
• Questões ambientais.

Essa etapa ajuda a identificar qual procedimento pode ser aplicado.

2. Levantamento topográfico

O levantamento técnico é uma etapa importante em muitos processos de regularização.

Por meio da topografia, é possível identificar a configuração real da área, seus limites, lotes, edificações, vias, áreas públicas e demais elementos existentes.

Dependendo do projeto, podem ser produzidos:

• Planta da área;
• Levantamento planialtimétrico;
• Planta cadastral;
• Memorial descritivo;
• Identificação dos lotes;
• Identificação das edificações;
• Levantamento das vias e áreas de circulação.

Essas informações ajudam a representar tecnicamente a realidade encontrada no local.

Por que a planta e o memorial descritivo são importantes?

A planta representa graficamente a área e seus elementos.

Já o memorial descritivo apresenta a descrição técnica dos limites e características do imóvel ou da área objeto da regularização.

Esses documentos permitem relacionar a realidade física encontrada no levantamento com a documentação necessária ao processo.

Quando existem divergências entre a situação física e os documentos antigos, o levantamento técnico também pode ajudar a identificar essas diferenças.

3. Análise jurídica e documental

Depois do levantamento, é necessário verificar a situação jurídica da área.

Podem ser analisados:

• Matrículas;
• Transcrições;
• Escrituras;
• Contratos de compra e venda;
• Documentos dos ocupantes;
• Certidões;
• Registros anteriores;
• Documentos municipais.

Essa análise é importante para identificar quem consta como proprietário, qual é a origem da área e quais procedimentos podem ser utilizados para formalizar a situação.

4. Análise urbanística e ambiental

A regularização fundiária não envolve apenas documentos.

Também podem ser avaliadas as características urbanísticas e ambientais da área.

Entre os aspectos que podem ser considerados estão:

• Sistema viário;
• Infraestrutura existente;
• Abastecimento de água;
• Esgotamento sanitário;
• Drenagem;
• Áreas de preservação;
• Áreas de risco;
• Uso e ocupação do solo;
• Equipamentos públicos.

A regularização deve considerar as características e limitações da área conforme a legislação aplicável.

5. Aprovação do procedimento

Nos casos de REURB, o Município possui papel fundamental no procedimento, especialmente em relação ao ordenamento territorial e à aprovação da regularização.

A legislação atribui aos municípios competências importantes para estabelecer procedimentos e analisar a regularização em seus territórios.

Por isso, as exigências podem variar de acordo com a legislação municipal e as características do local.

6. Registro no Cartório de Registro de Imóveis

Após a aprovação do procedimento e o cumprimento das etapas necessárias, a documentação correspondente pode ser encaminhada ao Registro de Imóveis.

O registro é uma etapa fundamental para transformar a regularização aprovada em uma situação formalizada no sistema registral.

É importante lembrar que a regularização não termina necessariamente na elaboração de uma planta ou na aprovação pela Prefeitura.

O registro imobiliário possui papel essencial na formalização da situação jurídica.

Qual é o papel da topografia na regularização fundiária?

A topografia fornece a base técnica para representar a realidade física do imóvel ou da área.

Isso é especialmente importante quando existem:

• Lotes sem medidas precisas;
• Divisas indefinidas;
• Ocupações antigas;
• Áreas sem plantas confiáveis;
• Divergências entre documentos;
• Loteamentos informais;
• Necessidade de individualização de lotes.

O levantamento permite identificar as dimensões e características da ocupação existente e produzir uma representação técnica que poderá integrar o processo de regularização.

É possível regularizar um imóvel que só possui contrato?

Em determinadas situações, sim.

O contrato de compra e venda pode ser um documento importante para demonstrar a origem da posse ou da negociação, mas ele não substitui automaticamente o registro da propriedade.

A possibilidade de regularização dependerá da situação do imóvel.

Pode ser necessário analisar:

• Quem consta como proprietário na matrícula;
• Se existe matrícula individual;
• Origem da área;
• Histórico das negociações;
• Tempo de posse;
• Características da ocupação;
• Situação urbanística;
• Documentação existente.

Dependendo do caso, podem existir diferentes caminhos jurídicos e administrativos.

Regularização fundiária e usucapião são a mesma coisa?

Não.

A usucapião é um instituto jurídico que pode permitir a aquisição da propriedade em determinadas situações de posse, desde que sejam atendidos os requisitos legais.

Já a regularização fundiária é um conceito mais amplo e pode envolver diversas medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais.

Em determinadas situações, a usucapião pode fazer parte da estratégia de regularização de um imóvel, mas não são sinônimos.

Quais documentos podem ser necessários?

A documentação varia conforme o tipo de imóvel e o procedimento utilizado.

Entre os documentos que podem ser solicitados estão:

• Documentos pessoais dos proprietários ou ocupantes;
• Contratos de compra e venda;
• Escrituras;
• Matrículas ou transcrições;
• Certidões;
• Comprovantes de posse;
• Documentos municipais;
• Plantas existentes;
• Memoriais descritivos;
• Levantamento topográfico;
• Documentos ambientais;
• Documentos cadastrais.

Uma análise inicial ajuda a identificar quais documentos já existem e quais ainda precisam ser produzidos ou atualizados.

Quanto custa regularizar um imóvel?

Não existe um preço único para a regularização fundiária.

O custo depende da situação do imóvel, do tamanho da área, da quantidade de lotes, da complexidade documental e dos procedimentos necessários.

Podem existir custos relacionados a:

• Levantamento topográfico;
• Planta e memorial descritivo;
• Estudos técnicos;
• Certidões;
• Taxas municipais;
• Emolumentos cartorários;
• Projetos;
• Serviços jurídicos;
• Eventuais adequações urbanísticas.

Por isso, antes de definir um orçamento, é recomendável realizar um diagnóstico da área.

Quanto tempo demora a regularização?

O prazo também varia bastante.

Um imóvel com documentação organizada e uma situação simples pode exigir menos etapas do que uma área com ocupação consolidada, vários lotes, documentação antiga e divergências registrais.

Em processos de regularização fundiária urbana, podem existir etapas de levantamento, cadastramento, notificações, elaboração e aprovação do projeto e registro cartorial. A própria documentação orientativa do Ministério das Cidades apresenta essas etapas no desenvolvimento de processos de REURB.

Por isso, não é recomendável definir um prazo sem antes analisar a situação específica da área.

Quais são as vantagens de regularizar o imóvel?

A regularização pode trazer maior segurança jurídica e facilitar diferentes operações relacionadas ao imóvel.

Entre os possíveis benefícios estão:

• Formalização da situação imobiliária;
• Maior segurança para proprietários e ocupantes;
• Individualização de lotes;
• Atualização da documentação;
• Redução de conflitos relacionados à ocupação;
• Facilitação de futuras transmissões;
• Possibilidade de venda formal do imóvel;
• Maior organização territorial;
• Integração da área ao planejamento urbano.

A regularização também pode contribuir para a organização urbanística e para a adequação da infraestrutura da área.

Como saber se meu imóvel precisa de regularização fundiária?

Alguns sinais podem indicar que é necessário investigar a situação:

• Você possui apenas um contrato de compra e venda;
• O terreno não possui matrícula individual;
• A área ocupada é diferente da documentação;
• O imóvel faz parte de um loteamento informal;
• Existem várias casas em uma área que originalmente era um único imóvel;
• A divisão dos lotes nunca foi registrada;
• Existem divergências entre os proprietários e os limites das áreas;
• A documentação é muito antiga ou incompleta.

Nesses casos, uma análise técnica e documental pode ajudar a identificar o caminho adequado.

Regularização fundiária não é apenas “tirar a escritura”

É comum associar regularização fundiária simplesmente à obtenção de uma escritura.

Porém, o processo pode envolver diversas etapas antes que a situação registral seja efetivamente formalizada.

A regularização pode exigir levantamento da área, análise documental, estudos urbanísticos e ambientais, aprovação municipal e registro cartorial.

Por isso, cada imóvel precisa ser analisado individualmente.

Conclusão

A regularização fundiária de imóveis é um processo que busca adequar situações imobiliárias informais ou irregulares à realidade jurídica, territorial e urbanística.

Dependendo do caso, pode envolver levantamento topográfico, plantas, memoriais descritivos, análise documental, estudos urbanísticos e ambientais, procedimentos administrativos e registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Para núcleos urbanos informais, a REURB é um dos principais instrumentos previstos pela legislação brasileira, podendo ser enquadrada nas modalidades de interesse social ou interesse específico, conforme os requisitos aplicáveis.

Se você possui um terreno, lote ou imóvel cuja documentação não corresponde à situação existente no local, o primeiro passo é realizar um diagnóstico técnico e documental.

A DNA Ambiental atua com topografia, levantamento de áreas, elaboração de plantas e memoriais, georreferenciamento e suporte técnico para processos de regularização imobiliária e fundiária.